Ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione

La distinzione tra nuova costruzione, ristrutturazione e ricostruzione ha notevole importanza ai fini della corretta applicazione delle nome urbanistico-edilizie.

L’edilizia, ci dice il vocabolario della lingua italiana è quel complesso delle attività che si riferiscono alla costruzione di edifici d’ogni genere, dalla pianificazione delle città (come sinon. quindi meno com. di urbanistica) alla progettazione e realizzazione delle singole costruzioni e alle opere di rifinitura (Fonte: Treccani).

RistrutturazioneRientra nel novero della nozione anche l’attività di ristrutturazione di un edificio o di parte di esso.

A seconda della tipologia di interventi che devono essere eseguiti, la legge italiana prevede la necessità di una particolare procedura amministrativa finalizzata a garantire il rispetto del complesso di norme che regolano il settore edile.

La più importante tra queste norme è sicuramente il d.p.r. n. 380/01, ma non devono essere dimenticati il codice civile, le leggi regionali ed i regolamenti locali attuativi.

Banalmente si può dire che costruire e ristrutturare non sono attività semplici solamente dal punto di vista tecnico ma anche (e soprattutto?) per il coacervo spesso difficilmente districabile di norme che regolano il settore.

Una percezione diretta può essere ottenuta cercando su un qualsiasi motore di ricerca, ad esempio, informazioni sull’attività edilizia libera e poi notare come da comune a comune vi siano anche semplicemente delle sfumature nella valutazione pratica di tale attività.
Distinzione tra interventi edilizi

Ristrutturazione casaLa distinzione tra tipologie d’intervento edilizio, quindi, è questione fondamentale per una serie di aspetti.

Una ristrutturazione gode di determinate agevolazioni fiscali differenti da quelle previste per interventi di nuova costruzione; ed ancora v’è differenza tra nuova costruzione e ricostruzione ai fini della normativa sulle distanze applicabile.

Ma esattamente che cosa deve intendersi per nuova costruzione, che cose per ricostruzione e che cosa per ristrutturazione?

La questione è spesso dibattuta nelle aule di giustizia, poiché, come s’è accennato essa è di fondamentale importanza al fine della corretta individuazione del quadro normativo applicabile.

In tal senso, ormai da qualche tempo, in giurisprudenza si afferma che deve ravvisarsi l’ipotesi della ristrutturazione per gli interventi che abbiano interessato un edificio nel quale rimangono inalterate le sue componenti essenziali (i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura), e che quindi abbiano richiesto l’esecuzione di opere di modifica solo interne, nel rispetto delle originarie dimensioni dell’edificio e delle sue componenti essenziali; sussiste l’ipotesi della ricostruzione ove dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, le componenti essenziali, e l’intervento si sia tradotto nell’esatto ripristino delle stesse, senza alterazione delle originarie dimensioni e senza aumenti di volumetria, in relazione alla originaria sagoma di ingombro; si verte invece in ipotesi di nuova costruzione quando le opere abbiano trasformato la sagoma dell’edificio demolito, mediante occupazione di una maggiore superficie (cfr. da ultimo Cass. S.U. 21578/11) (così Corte Appello Napoli, Sez. II bis, 13 gennaio 2012).

Si ha ristrutturazione, ad esempio, quando a sagoma, volumi e superfici invariate si aggiunge una stanza o se ne uniscono due o più di due.

Si verte nell’ipotesi di ricostruzione quando l’edificio viene ricostruito senza nessuna modifica sostanziale rispetto a quello precedente. Esisteva un palazzo di tre piani ed X metri cubi e l’impresa lo ricostruisce uguale.

La nuova costruzione, infine, differisce da quella precedente nella sagoma e nella superficie occupata.

Rientra nell’ambito della nuova costruzione, ad esempio, la sopraelevazione di un edificio; in tal senso la Cassazione ha avuto modo di affermare che la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione, con la conseguenza che ad essa è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione (Cass. 27 marzo 2014 n. 7291).

In questo contesto mentre per la semplice ristrutturazione potrebbe anche essere sufficiente una dichiarazione di inizio attività, per la nuova costruzione sarà necessario un permesso di costruire.

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