Quali interventi rientrano nella ristrutturazione edilizia?

La ristrutturazione edilizia differisce dagli interventi di manutenzione straordinaria, necessita di pratiche burocratiche precise, beneficia di incentivi fiscali

Il termine ristrutturazione è molto utilizzato nei lavori compiuti su edifici già esistenti ma occorre fare una distinzione delle opere perché non tutte sono ritenute di ristrutturazione ma possono semplicemente rientrare nella manutenzione straordinaria oppure addirittura ordinaria.

Bisogna risalire alla definizione originaria propria del termine per inquadrare anche il tipo di pratica edilizia da presentare in Comune, l’IVA da applicare sulla fornitura dei materiali e sulla manodopera, la possibilità di beneficiare di detrazioni fiscali ristrutturazioni o di incentivi statali e locali.

 

A fornire una precisa definizione dei vari tipi di lavori è il Testo Unico in materia edilizia, ovvero, il D.P.R. 380 del 6 giugno 2001; l’articolo 3, comma 1, lettera d) delinea proprio gli interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi con un sistematico insieme di lavori che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Si includono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti.

Sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria d’immobile preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti.

Gli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia solamente se rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

Ristrutturazione edilizia legge
Dall’esplicitazione normativa si evince la consistenza degli interventi edilizi da compiere, di certo di entità superiore rispetto a quelli di manutenzione per il fatto che vanno a modificare un organismo rendendolo diverso in parte o nella totalità.

Basti pensare a opere come il rifacimento del tetto, lo spostamento del vano scala, la riorganizzazione degli appartamenti, il recupero abitativo del sottotetto, la modifica di porte e finestre, il rifacimento completo dell’impianto di riscaldamento, di quello idrico ed elettrico.
Manutenzione straordinaria: in cosa differisce dalla ristrutturazione?

Per interventi di manutenzione straordinaria si intende, secondo l’esplicitazione normativa del Testo Unico per l’edilizia (art. 3, comma 1, lettera b), le opere e le modifiche utili a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitario, quelli tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Si comprendono anche i frazionamenti o gli accorpamenti delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico. Il tutto a patto che non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Detrazione spese ristrutturazione
Lo spostamento dei tramezzi, il rifacimento degli impianti, dei bagni e delle finiture rientrano tra i lavori di manutenzione straordinaria nel limite di non apportare modifiche ai prospetti esterni.

È da rilevare che la ristrutturazione edilizia e i lavori di manutenzione straordinaria non hanno confini ben definiti, pertanto, gli ambiti tendono in alcuni casi a sovrapporsi e risulta complesso per un legislatore definirli con precisione.

In ogni caso, è bene affidarsi a tecnici competenti che possano dare delucidazioni e loro stessi fungere da tramite con il Comune per l’inquadramento dei casi dubbi.
La pratica da presentare al Comune per la ristrutturazione edilizia

Nei casi di ristrutturazione edilizia è strettamente necessario e obbligatorio presentare al Comune una pratica a firma di un tecnico abilitato quale architetto, ingegnere o geometra.

Secondo quanto scritto sempre nel Testo Unico in materia Edilizia, D.P.R. 380 del 6 giugno 2001 e secondo le ultime disposizioni legislative, si può presentare secondo i casi da svolgere, il Permesso di Costruire oppure la SCIA cioè la Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Pratiche comunali per ristrutturazioni edilizie
La SCIA oggigiorno è utilizzata sia per interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell’edificio sia per lavori di restauro e risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell’edificio.

Il Permesso di Costruire è per opere sostanzialmente di nuova costruzione, per interventi di ristrutturazione urbanistica, per lavori di ristrutturazione edilizia che portano un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente, comportano una variazione della destinazione d’uso, una modifica della sagoma di immobili vincolati.
Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni: IVA al 10%

Nel caso si debbano eseguire lavori di ristrutturazione edilizia, è bene sapere che non occorre versare l’aliquota ordinaria IVA del 22% bensì quella agevolata al 10%, ciò su immobili a prevalente destinazione abitativa privata.

Ristrutturazione edilizia incentivi
Bisogna presentare alla ditta esecutrice dei lavori o al fornitore dei materiali, per ottenere l’IVA agevolata, un documento che attesti effettivamente la tipologia di lavori da affrontare come rientranti nella ristrutturazione edilizia.

Nel caso le lavorazioni vengano eseguite da ditte in subappalto, l’IVA non potrà essere agevolata a meno che l’appaltatore principale non fatturi al 22% la ditta in subappalto mentre ai committenti il 10%.
Benefici fiscali per la ristrutturazione edilizia

Lo Stato ha introdotto già da diverso tempo una serie di incentivi per incoraggiare il recupero del patrimonio edilizio esistente e contrastare così il fenomeno di costruzione sconsiderata di nuovi edifici: detrazioni ristrutturazioni al 50%, detrazioni per ristrutturazione al 65%, bonus mobili e conto termico.

Le detrazioni fiscali ristrutturazioni al 50% sono valide solo per gli immobili a destinazione residenziale e si tratta di una detrazione dall’IRPEF, imposta sul reddito delle persone fisiche, pari appunto al 50% delle spese sostenute, da calcolare su una spesa massima di 96.000 euro.

Detrazione fiscale edilizia
Sono detraibili anche lavori effettuati su parti comuni condominiali e non solo sulle abitazioni private, su pertinenze quali cantine, soffitte, garage, cortili e altri spazi.

Nel caso in cui la ristrutturazione preveda anche un ampliamento, la detrazione spetta solo per le spese relative alla parte esistente giacché l’ampliamento si configura come nuova costruzione. La detrazione è ripartita in dieci rate annuali di uguale importo.

Lì dove si eseguono interventi volti al risparmio energetico, la detrazione è pari al 65% delle spese sostenute ed è valida per gli immobili di qualsiasi categoria catastale, è una detrazione dall’IRPEF o dall’IRES, imposta sul reddito delle società.

Incentivi per interventi di risparmio energetico
La detrazione esiste nel momento in cui si attesta una vera e propria riduzione del fabbisogno energetico complessivo dell’edificio per riscaldamento, per interventi di miglioramento del potere isolante dell’involucro, isolamento del tetto o delle pareti, sostituzione di porte esterne e serramenti, installazione di schermature solari, installazione di pannelli solari termici, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, caldaie a condensazione, pompe di calore, impianti geotermici a bassa entalpia, generatori di calore alimentati a biomasse combustibili.

Lavori ristrutturazione edilizia
Anche per questo genere di recupero fiscale ristrutturazione, la spesa massima su cui calcolare la detrazione dipende dal tipo di intervento eseguito, è ripartita in dieci rate annuali di pari importo.
Bonus mobili e conto termico

Altra detrazione al 50% è il bonus mobili relativo quindi all’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici in classe A+ e forni in classe A, arredo immobile oggetto di ristrutturazione.

Si possono detrarre quindi i letti, gli armadi, i tavoli e le sedie, i materassi, gli apparecchi illuminotecnici, librerie, scrivanie, anche gli elettrodomestici come i frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, forni a microonde ventilatori elettrici, condizionatori.

La detrazione viene data con percentuale 50 rispetto alle spese documentate e fino ad un ammontare complessivo di 10.000€, essa è ripartita in dieci rate annuali di stesso importo.

Bonus mobili
Il conto termico non è una detrazione fiscale bensì un contributo statale elargito in rate annuali comprese fra 2 e 5 anni in funzione dell’intervento realizzato.

È concesso ai soggetti privati, ovvero persone fisiche, ma anche a condomini, soggetti titolari di reddito di impresa, nel momento in cui attuano interventi relativi a impianti per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili e sistemi ad alta efficienza.

Ristrutturazione edilizia e Conto termico 2.0
S’include quindi la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con quelli dotati di pompe di calore, l’installazione di collettori solari termici abbinati anche a sistemi solar cooling, la sostituzione di scaldacqua a pompa di calore. Il calcolo dell’incentivo è determinato attraverso tabelle di riferimento istituite con apposito Decreto Ministeriale.

Oltre questo recupero fiscale per ristrutturazione, possono essercene tanti altri che alcune Regioni e Comuni promuovono per periodi limitati incentivando alcuni interventi di interesse specifico per il proprio territorio.

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ristrutturazione casa a Roma

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