Cosa si intende per abitazione di tipo economico?

Il nuovo catasto edilizio urbano ha selezionato gli immobili sulla base di categorie e classi. Tra queste la classe A3 riguarda le abitazioni di tipo economico.

Il catasto urbano

Unità immobiliare di tipo economicoIl catasto, in generale, è definito dai dizionari come un inventario di beni immobili.
Tale inventario, almeno secondo parte delle definizioni, è finalizzato all’imposizione fiscale.

Così è oggi in Italia.

Il catasto è urbano se riguarda, come qui interessa a noi, gli immobili urbani.

Il nuovo catasto edilizio urbano

Il nuovo catasto edilizio urbano (detto anche N.C.E.U.) è stato istituito con il regio decreto legge n. 652 del 1939, convertito in legge n. 1249/39. come sempre consigliamo la lettura integrale dei testi normativi e la consulenza di professionisti esperti per la soluzione di casi concreti.

Il regio decreto prevede al primo articolo un accertamento degli immobili urbani finalizzato a:
1) accertare le proprietà immobiliari urbane e determinarne la rendita; 2) costituire un catasto generale dei fabbricati e degli altri immobili urbani che si denomina nuovo catasto edilizio urbano. (v. art. 1)

Il catasto urbano è dunque il risultato dell’accertamento generale dei fabbricati e della valutazione della rendita catastale ad essi riferita.

Per immobili urbani a tal fine dobbiamo intendere, secondo quanto previsto letteralmente dallo stesso regio decreto,
i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali. (v. art. 4)
Rendita catastale

L’obiettivo dell’imposizione fiscale del catasto si realizza attraverso la rendita catastale.

Questa, è infatti definita dal medesimo decreto come
la base per la determinazione….del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovraimposte. (v. art. 23)

La rendita è determinata in base a tariffe, a loro volta definite sulla base della suddivisione delle unità immobiliari (delle condizioni estrinseche ed intrinseche delle stesse unità) in categorie e classi nelle quali viene fatta rientrare dagli uffici competenti l’unità immobiliare.

Le categorie e le classi sono state dunque introdotte dal regio decreto come indice per la valutazione della rendita catastale.

L’unità immobiliare è invece definita dal regio decreto come
ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile e atta a produrre un reddito proprio. (v. art.5)

Presso il catasto devono essere registrate le modifiche riguardanti la categoria e la classe (come anche quelle riferite alle persone dei proprietari, possessori e titolari di diritti reali vantati sull’immobile, nonché nello stato dei beni e della consistenza).
Gruppo A e abitazioni di tipo economico

Fabbricato di tipo economicoNell’ambito degli immobili a destinazione ordinaria, il gruppo A comprende le seguenti classi:

A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni il villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

Quella che interessa a noi è la categoria A3, relativa alle abitazioni di tipo economico.

Si tratta di unità immobiliari appartenenti
a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili. (v. note esplicative categorie catastali)
Classe A3: abitazioni di tipo economico

In sostanza, l’appartenenza di un’unità immobiliare alle abitazioni di tipo economico comporta due tipi di conseguenze: la prima più strettamente economica e la seconda con maggiori riflessi pratici.

La prima è una minore rendita catastale e di conseguenza un minore costo in relazione a determinate tasse .

Si pensi per esempio al calcolo dell’IMU o ancora all’imposta di registro nei casi di compravendita degli immobili fondati sul valore catastale dell’immobile, dunque sulla rendita, nel caso di compravendita di abitazione tra privati (il risultato però non deve essere inferiore a 1.000,00 euro).

La seconda è la realizzazione secondo standard qualitativi minimi, ossia pur nel rispetto di tutte le normative disciplinanti sicurezza degli impianti e metodologie costruttive, l’impiego di materiali e impianti sarà limitato solo a quelli indispensabili, con un ovvio minor valore commerciale dello stesso.
Abitazione di tipo economico e spese

Quali sono le conseguenze più immediate e dirette di una simile impostazione costruttiva per gli acquirenti?

Accanto a un immediato beneficio di carattere economico, poiché un’abitazione di tipo economico avrà indubbiamente un costo d’acquisto e una rendita catastale inferiore rispetto a quella di tipo civile, non sono da sottovalutare le conseguenze in merito ad una successiva cessione dell’appartamento.

Abitazione di tipo economico
In sostanza, rispetto a un’abitazione di tipo civile, quella di tipo economico è costata di meno sia nell’acquisto sia nel pagamento delle imposte ma frutterà un minor ricavo frutto di una rivalutazione inferiore del bene.

In realtà poi, come l’esperienza ci insegna, la scelta di un livello qualitativo inferiore, se comporta un risparmio all’inizio, può con alta probabilità comportare dispendio di risorse nella gestione, nella manutenzione.

Abitazione economica
Spesso può rivelarsi nel tempo maggiormente economica una scelta di un livello qualitativo superiore.

Ma, tant’è. Si possono spendere i soldi che si hanno.

Quando si fa riferimento all’utilizzo dei soli materiali (es. qualità del legname, ecc.) e impianti strettamente indispensabili, al fine di valutare la portata di tale affermazione può esser utile consultare il regolamento edilizio del proprio comune di residenza.

Un’ultima annotazione di carattere più strettamente giuridico.
Abitazione di tipo economico e tutela per difformità, vizi, difetti e rovina

Il fatto che l’abitazione rientri tra quelle di tipo economico non deve portare a credere che la garanzia per i vizi, i difetti e le difformità sia in qualche maniera diminuita.

Nel caso di contestazioni, in definitiva, varrà sempre l’applicazione delle norme del codice civile in materia di contratto d’appalto, in primis quelle di cui all’art. 1667 c.c. per difformità e vizi dell’opera e 1669 c.c. per rovina e difetti di cose immobili.

In particolare, quanto alla difformità e ai vizi, il committente perde il diritto se ha accettato l’opera e conosceva o poteva riconoscere vizi e difformità, a meno che la cosa non sia stata taciuta con mala fede dall’appaltatore.
Per fare valere la garanzia il problema va denunziato entro sessanta giorni dalla scoperta (la denunzia non è dovuta se l’appaltatore riconosce il problema oppure se lo ha nascosto); l’azione legale si prescrive in due anni dalla consegna.

Ad ogni modo, se il committente non paga ed è citato in giudizio può sempre far valere la garanzia, purché abbia effettuato la denuncia entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano trascorsi due anni dalla consegna.

Mentre, l’azione legale per rovina e difetti è esercitabile se l’evento (rovina o difetti) si verifica nei dieci anni successivi dal compimento dell’opera (la denunzia va fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione si prescrive in un anno dalla denunzia).

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